温州人京城炒房大揭秘(转载)

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??在去年政府进行宏观调控、严厉打击炒房行为之前，中国经济时报记者通过业内人介绍认识了一些在北京炒房的温州人。时至今日，记者获悉他们中的大部分人至今仍在京城走着以炒房为主的发财之路。严厉的房地产新政难道难以遏制他们的炒作行为，还是他们又寻找到了新的炒房“高招”？本报记者经过半个多月的采访调查，发现炒房者“空手套白狼”的过程中拉进了更安全的“合作伙伴”：那就是一线的销售人员。
　　以团购名义谈出最低价
　　
　　在前期对一些项目进行调查后，记者经过多次约见终于见到了在北京拥有多套房屋的温州人傅宏(应采访对象要求，此为化名)。刚一见面，傅宏就向记者抱怨现在政策收紧后，他们赚钱不再像过去那么容易了。“现在大家每个人每次下单也就是几套，不会像过去那么疯狂了。”傅宏告诉记者，现在房地产市场没有过去火爆，买的太多如果短时间内难以出手，钱就被套住了。所以虽然现在也在不断投资，但比以前更加小心谨慎。
　　
　　令记者不解的是，房地产宏观调控措施中，为了打击炒房行为出台了许多与此相关的制度，如禁止“期房转让”，禁止炒房号、炒楼花，售出不满两年的房屋再次上市销售时按其取得的售房收入全额征收营业税等等。最主要的是，实行网上签约后，商品房销售情况更加透明。在如此众多的政策限制下，炒房客是如何运作呢？
　　
　　面对记者的疑惑，傅宏一笑置之。“什么事都不是绝对的。该转让的还能转让，即使网上签约了，照样可以再次更名或撤消合同。我们什么都不用做，只要确定了房子，交了订金，有的时候甚至都不需要签约、付首期款。总之，有钱大家赚，剩下的事情会有人替你办理。”傅宏一番高深莫测的话令记者感到现在的炒房客，“技术含量”似乎已经很高了。
　　
　　“我们每次的程序是先看项目，看好了项目再去和销售主管谈判。”傅宏介绍说，他们一般看中的都是中、高档项目，这种项目位置和环境相对不错，具有一定的升值潜力。平时大家并不在一起，基本上都是各逛各的，每个楼盘都会去看，有人笑称他们为“房虫”。如果对其中某个楼盘感兴趣，就打电话找其他的朋友一起来看，大家决定要投资后就去找销售主管谈折扣。
　　
　　“刚开始会从7.5折或者8折谈起，购买的数量基本都是几十套，如果销售主管做不了主，就找他们的上级再谈。而对于不好谈的项目，我们会把条件说得很诱人，比如可以先交订金，如果折扣低一点那么几十套房子都会付全款购买等等。”傅宏表示，按照这种思路谈下去一般都会成功。但是，当折扣底线很难谈到满意时，他们就会减少购买数量，最终只订八、九套或者十来套。
　　
　　拉拢销售人员成“合作伙伴”
　　
　　当然，在这些炒家前去与销售主管谈判之前，他们已经在售楼处和销售人员有过接触甚至达成了共识。而面对如此庞大的团购力量，没有哪个销售人员会轻易放弃，因为一旦成功将会给销售人员带来一笔不菲的提成收入。所以，他们会为炒家提供最大的支持以促成这笔交易的成功。
　　
　　在记者与傅宏见面之后，傅宏带记者去北京东四环附近一个正在销售的项目亲身感受了他们的运作过程。记者在现场看到，售楼小姐从头到尾都是微笑服务，当她认为难以满足傅宏提出的8折交易要求后，不但马上把项目销售总监以及上级领导人的姓名一一写给傅宏，并帮傅宏分析跟哪个负责人谈收效会更好。
　　
　　“折扣要求谈妥后，大家象征性地交一些订金把房子订下来。这时候，我们就不急着签合同了。”傅宏说，有时候和销售人员说好后，能拖就尽量拖着，等找到下家后直接转手会很方便。如果拖不下去，也可以签合同付首付，但一般不会办按揭。这样等到房子升值后，就让下家按照加价后的首付比例付款给炒家，而合同则由销售人员进行撤消变更就可以了。
　　
　　比如一套100平方米的房屋，炒家购买价为8000元/平方米(8折以后的房价，原本就比市场价便宜了不少)，总房价为80万元，两成首付为16万元。等涨价到10000元/平方米时出手，下家需要付的两成首付就变成了20万元，短短的一、两个月，炒家净赚4万多元。
　　
　　傅宏说，这只是一套房子的计算，很多人在一个项目中下单的套数最少也有两、三套。“当然，这钱我们不会一个人赚，整个过程销售人员会起到很重要的作用，所以事前就已经说好分成比例。”用傅宏的话说，虽然销售人员分走了一些利益，但如果没有他们，就一分钱也赚不到。炒家赚了钱，成了炒家“合作伙伴”的销售人员也赚了钱，销售房屋有提成，帮助变更手续有分成，两头都赚的好事，销售人员自然是乐此不疲了。
　　
　　记者经过采访发现，像傅宏这样的炒家购房有个规律，那就是有新项目刚一开盘他们就会去踩盘，由于他们每次都以团购的身份出现，所以能拿到相对较低的价格。
　　
　　他们这几十套房子基本是一个项目中很好的房源，无论是面积、朝向、层数，都是众多购房者最想得到的那种。“这种房子升值速度最快，升值潜力最大，转手更容易。”傅宏说，现在大家追求的不是暴利，而是速度，只要有钱赚，就快速出手。
　　
　　据了解，傅宏以前在北京共有十几套房子，转手卖出时基本都赚钱，有的赚三、五万元，最多的能赚到十几万元。现在其在北京还有五、六套房子。
　　
　　合同更名太轻而易举
　　
　　虽然赚到不少钱，但傅宏同时也表示现在的监管比过去严了许多。像过去那种简单的交订金、炒房源现在有很多楼盘不太愿意做，因为一旦消费者在网上没有查到其想要的房源的签约信息，就有可能会向相关主管部门举报，那样，开发商将会受到一定的处理。所以，签约成了很多炒家必须面对的问题。而一旦签约再转手，就必须撤消原来的合同。记者原本以为这会是件很难的事，但事实上，这却是件很轻而易举的事。
　　
　　如果炒家找到了下家或者销售人员为炒家找到下家后需要更名，销售人员会帮助炒家申请撤消合同，理由无非是购房人身份有问题或者销售人员疏忽导致合同内容有问题等等。合同撤消后销售人员就会与下家签订购房合同，下家将首付款交给销售人员后(由于是涨后加价卖给下家，首付金额也不一样)，炒家就可以和销售人员进行分成了。整个过程就是这么简单。
　　
　　记者在京城东边一家项目的售楼现场看到，傅宏在为其朋友代购商业物业的同时，售楼小姐告诉他其前期在该楼盘购买的房子因为已经找到了下家，所以刚刚进行了合同撤消。傅宏显得很满意，而售楼小姐也很高兴，因为一笔新的分成马上就要到手了。
　　
　　不仅傅宏的合同撤消很容易，记者随后约见的另一位炒家同样表示，这不是什么太难的事情。记者与该炒家约在北京东北三环附近的一家高档住宅小区见面。见面后，该炒家带着记者参观了他在该项目的两套130平方米的房子。
　　
　　“户型不错，小区环境也很好，关键是地理位置很黄金。我买的时候是团购，所以价格有优惠。我楼上一家和我一模一样的户型每平方米比我高出两千多元。”这位炒家说，现在房子已经涨价了，如果再涨涨出手，赚得一定不会少。
　　
　　在带记者参观的同时，已经有项目租售部的人员和这位炒家谈妥了出租或出售的条件。在该炒家拿出一个心理预期价格后，他告诉租售部的人，“如果你能在我说的基础上以更高的价格出租或出售，多出来的部分全是你的收入。”记者看到，租售部的人大概算了一下比例后很爽快地答应了。
　　
　　在把这两套房子交待好之后，该炒家告诉记者，他还有一套房子在东直门附近，从一期开始到现在已经涨了近50%。“我很看好那套房子，所以暂时不急着出手，再等等，也许还能再涨一些。”该炒家说，自己投资的房子位置都很好，户型也没得说，出手应该不成问题。
　　
　　“况且，转手手续、合同撤消都并不难，没什么好担心的。”从该炒家的神态可以看出，所有这一切都很驾轻就熟。显然，新政之后，炒客们还是有“炒”路可寻