开发商上演避税暗战 土地增值税清算在即
作为房价调节控制手眼的土地增值税清算即将大范围睁开。“这次清算规格更高,范围更广,征管力量更大,一方面可以防止巨额的土地增值税流失,另外一方面将停止企业囤地,加快企业推盘速率,从而达到平抑房价的目的。”4月14日国度税务总局一位内部人士向记者透露。
国度税务总局稽察局原局长刘太明在此前接管本报专访时就特别夸大,清算对毛利润率程度高的公司利润影响较大,特别是靠地价挣钱的房企更易发急。
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据测算,毛利润率为40%的项目被严酷征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%,土地增值税清算象征着许多开发商会面对严重的税赋压力。
对国度税务总局下达的清算指令,首都一家大型房地产企业的财务部分工作人员暗示“可以理解,并不俄然”。而国内多家知名上市房企的财务筹划顾问李明俊则指出,“要是只做预缴,却没有全额计提,清查就会对现金流产生重大影响。”
风暴来袭以前,开发商也已睁开一场避税暗战。
避税术暴光
没有进行财税筹划的房企,税赋压力事实有多大?
以首都某单盘过百亿元的高端楼盘计算,其均等售价45000元/平方米,成本不跨越15000元/平方米,今朝在预征阶段,缴纳的各项税失期占销售额的1%。一朝清算,则土地增值税会达到销售额的30%摆布,以100亿元计算,则象征着须补交29亿元摆布的税收。
李明俊向记者先容了今朝房地产公司通用的避税标准样式。其基本预设思想是:将房地产行业利润转化为非房地产行业利润,好比建筑、服务、贸易等其它关联行业利润,起到减低土地增值额和合用土地增值率的两重效果,最终达到减低税负目的。
具体办法包括通过新设、收购、联营等体式格局,成立装修公司、园林绿化公司、工程管理顾问公司等外围公司,为开发的各项目提供服务,在正常的价格基础上适度提高收费,利用外围公司缴纳税率的差别(外围公司交营业税、企业个人收税,地产公司可以抵土地增值税、企业个人收税,而且在计算土地增值税扣减成本时还可以加计扣减,两者至少相差34%),同时由于外围公司可以声请个人收税审定征收、财政返还,甚或营业税可以利用优惠政策减轻免除等,进一步减低税负(可能相差48%以上)。
“利用增值税和营业税的税差就可以有用减低税负。”李明俊指出。
他举例道,假设成立一间装修公司为开发企业提供装修服务,每一开具100元的发票,装修公司仅需缴纳3.3%的营业税及附加,而开发企业增加100元的成本后,起码可抵扣100*(1+20%+10%)*30%=39元的土地增值税,两者归并后起码可节税35.7元,节税率高达35.7%。
记者查询拜访得知,通过收购股权等体式格局曲线拿地的开发商将是本轮土地增值税清算的重灾区。
记者查询拜访到的案件的例子预示:a公司预转让一幅200亩的土地,原价4000万元/亩,b公司以1.6亿元/亩对a实施收购并获得土地。可是,该土地的计税成本并无发生变化。这也象征着,b公司未来面对土地增值税清算时,仍然按4000万元/亩计算。
“大部分数情况下,土地转让和谈并无把税务风险包含此中。在现有税法只承认原始价值的前提下,b公司付出的1.2亿元并无得到扣减凭证,b公司在获得土地的同时还替a公司交了税。”首都致通振业税收筹划事件所有限责任公司董事李记有指出。
清算暗地里
此番土地增值税清算加疾步伐,不单有对巨额税收流失的担忧,更被视为房地产市场调节控制的新手眼。
经粗略测算,按今朝房地产净利润程度,开发商应缴的土地增值税额梗概占楼盘销售收入的15%～30%之间,但一份已披露的国度税务总局陈诉预示,近10年来,全国已缴纳土地增值税税额,仅占全国房地产开发企业销售额的1.29%。
初步估算,仅2005年~2009年,土地增值税流失总数就高达2.52万亿元。
上面所说的国度税务总局的内部人士透露,一些土地买卖业务活跃、开发商土地储蓄较多的重点城市已成为税务部分重点监视的对象。
此中上海市地税局在今年1月份儿下发文件,对符合销售平面或物体表面的大跨越85%以上品前提的房地产开发项目,90日内将办理清算手续。
最近几天,由首都科技大学教授赵晓牵头的中国经济研究组撰文指出,采重征收土地增值税可以有用节制房地产市场的投资过热,削减房地产企业的拿地冲动,提高房地产企业的风险意识,转而节制非普通住房的过快增加和价格上升,在一定程度上能缓解供需矛盾。
赵晓指出,严酷执行清算政策,将大大减低土地二级市场卖方的获利谈间。另外,因囤地或捂盘而获得的额外收益,无上可征收60%的土地增值税,加上囤地或捂盘的资金成本和时机成本,将可能会使开发商囤地陷于无利可图的情境。
【来历:中国房地产报】
(责任编辑:汪明峰)
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